Mista ou variável?

É isso mesmo. Percebeu bem. Se tiver de optar entre taxa mista ou taxa variável no seu crédito à habitação (CH) é provável que, a médio prazo, a escolha mais económica seja a taxa que, no momento da sua decisão, estiver mais elevada.

Atualmente, já ninguém tem dúvidas que quando as euribors estavam abaixo das taxas mistas (ou fixas), a opção correta era escolher o CH mais “caro”, isto é, teria sido mais vantajoso ter optado por taxas fixas ou mistas. Mas, e agora que “a curva das taxas de juro está invertida”?

A repartição dos novos CH contratados

Até ao final de 2021, o mercado português de novos empréstimos à habitação própria permanente era dominado por créditos com taxas de juro variáveis indexadas à taxa euribor (3m, 6m ou 12m), sendo que 86% dos CH eram deste tipo.

Como se sabe, as taxas euribor iniciaram em janeiro de 2022 uma subida contínua (a mais rápida desde a introdução do euro em janeiro de 1999) que as levou de valores negativos de -0.5%, até taxas superiores a 4.0%. Nos CH que tinham as maiores maturidades residuais, entre 30 e 40 anos, a subida das prestações mensais atingiu valores entre 80% e 110%.

Durante 2023, com a inversão da estrutura temporal da curva de taxas de juro, a taxa mista passou a ser mais baixa do que a taxa variável (indexada à euribor) nos novos empréstimos para habitação própria e permanente (HPP).

É a partir desse momento que a opção por taxa mista “explode”, passando a contratação de novos CH para HPP, de 17.3% em abril de 2023, para 80.5% em agosto de 2024, com os consumidores portugueses a escolherem a taxa de juro que, no momento da decisão do seu crédito à habitação, se traduz na prestação inicial mais baixa.

O que significa dizer que “a curva das taxas de juro está invertida”?

Quando se procede à escolha entre duas propostas de CH, mas que sejam da mesma natureza (variável, fixa ou mista), a opção correta é escolher aquela que se afigura como a mais económica logo de início, isto é, o CH que apresenta a prestação inicial mais baixa.
 
Isto, claro está, no pressuposto de (meramente por simplificação), ser aqui considerado que o custo dos produtos financeiros que os bancos solicitam como contrapartida à redução dos spreads nos CH é o mesmo nas opções em análise.

Pela mesma razão, em CH com taxas mistas, também não será tomado em consideração que, em algumas ofertas comerciais, a taxa mista reflete um spread inicial promocional que é aplicado apenas no período de taxa fixa.

Mas será que esta conclusão é a decisão correta quando a opção é escolher entre CH com caraterísticas distintas no tipo de taxa de juro?

Quando se procede à escolha entre duas propostas de CH, mas que sejam da mesma natureza (variável, fixa ou mista), a opção correta é escolher aquela que se afigura como a mais económica logo de início, isto é, o CH que apresenta a prestação inicial mais baixa.
 
Isto, claro está, no pressuposto de (meramente por simplificação), ser aqui considerado que o custo dos produtos financeiros que os bancos solicitam como contrapartida à redução dos spreads nos CH é o mesmo nas opções em análise.

Pela mesma razão, em CH com taxas mistas, também não será tomado em consideração que, em algumas ofertas comerciais, a taxa mista reflete um spread inicial promocional que é aplicado apenas no período de taxa fixa.

Mas será que esta conclusão é a decisão correta quando a opção é escolher entre CH com caraterísticas distintas no tipo de taxa de juro?

Por inversão da curva das taxas de juros entende-se aquela situação em que as taxas de juro para os empréstimos de curto prazo são mais elevadas do que as taxas de juro para os empréstimos com prazo mais longo, desde que o mutuante em causa não tenha um risco de crédito elevado.

Quando a curva de taxas de juro fica invertida, isto é, as taxas de juro são mais baixas para os prazos mais longos, a mensagem que deve ser interiorizada é que se avizinha um período futuro em que as taxas de juro, para os prazos mais curtos, irão registar valores inferiores aos atuais dessas taxas fixas.

E agora o que devo escolher?

Só existem duas razões possíveis para que uma TAN de um CH indexado à taxa euribor possa estar acima de uma TAN fixa para um prazo superior a 12 meses. Ou, as euribors futuras irão descer abaixo da TAN fixa que é pedida agora para esse prazo. Ou, em alternativa, a estimativa da média das euribors futuras que se irão verificar durante esse mesmo período, está errada.

Dito de outra forma, o valor de uma taxa fixa para, por exemplo, um prazo de 5 anos, deve ser igual à média esperada das sucessivas taxas de juro de curto prazo que se vão verificar no futuro durante esse período de 5 anos.

Sendo assim deveria ser indiferente optar por taxa mista ou por taxa variável, no pressuposto de que todas as taxas de juro refletem as “expetativas racionais do mercado”.

No entanto, na prática, não costuma ser isso que acontece por causa do chamado “recency bias”. Este viés cognitivo, estudado nas finanças comportamentais, consiste no facto dos seres humanos tomarem decisões de longo prazo ponderando excessivamente os acontecimentos mais recentes.
 
Ou seja, quase inevitavelmente, quando as euribor estão muito baixas, a nossa tendência “natural” é admitir que se vão manter baixas. E quando as euribor estão altas, como aconteceu em 2023, a nossa propensão é estimar por excesso os seus valores futuros.

Por isso, é provável que as euribors futuras venham a ser inferiores àquelas que estão agora implícitas nas taxas mistas dos CH. O que certamente acontecerá se, num horizonte próximo, a economia entrar em recessão e o BCE tiver que baixar as taxas de curto prazo para debelar um abrandamento excessivo e indesejado da economia da zona euro.