As revisões das taxas nos créditos à habitação

Por isso, nas TANs indexadas com taxas euribor de 12 meses, a revisão ocorre apenas uma vez por ano e é aplicada a todas as doze prestações mensais subsequentes.

No caso da euribor de 3 meses, a alteração anual da taxa é repartida em quatro períodos. E na euribor de 6 meses é dividida por dois períodos.

Como 80% do stock vivo de crédito à habitação (CH) em Portugal ainda está indexado às taxas euribor, instituiu-se informalmente um exercício mensal, desde que as médias mensais das taxas euribor pararam de subir no último trimestre de 2023.

Este exercício consiste em antecipar a descida no valor das próximas prestações mensais dos empréstimos de CH que irão ter a sua prestação revista no mês seguinte.
Regra geral, os cálculos são apresentados para um hipotético CH de 150 mil euros, com um prazo de 30 anos e com um spread de 1% adicionado à euribor.

Ao contrário do que é habitualmente indicado, a questão que é respondida nesses cálculos não é quanto vai descer a prestação dos CH que já existem, mas sim, qual a diferença entre as primeiras prestações mensais de dois CH com caraterísticas exatamente iguais, mas iniciados em duas datas diferentes.

Quanto vão descer as prestações dos CH no próximo mês ?
Em qualquer CH, as prestações mensais descem nos meses que são revistas, quando a média da taxa euribor no mês anterior é inferior à euribor média homóloga que vai substituir (seja de 3, 6 ou 12 meses), consoante o indexante aplicável.

Ora isso já tem vindo a acontecer todos os meses, desde janeiro de 2024, nos contratos que são indexados com taxas euribor de 3 meses ou de 6 meses que tenham tido as suas taxas revistas. Em maio de 2024, ocorreu também pela primeira vez nos CH com euribor de 12 meses. E em junho já acontecerá em todos estes três prazos para os CH que sejam revistos nesse mês.

No entanto, as reduções das prestações mensais em 2024 têm sido pequenas e o próximo mês de junho não será exceção porque as descidas das médias mensais das taxas euribor serão ainda modestas relativamente ao mês homólogo que vão substituir.

A redução máxima será de, aproximadamente, 0.270% nos CH (com euribor de 6 meses, spread de 1% e valor de 150 mil euros), o que corresponde a cerca de 25 euros.

Quanto já desceram essas prestações mensais ?
Para um CH com estas caraterísticas, a prestação mensal mínima foi de € 445.83 em janeiro de 2022. Nesta altura, a TAN atingiu um mínimo de 0.455% porque a euribor média de 6 meses era negativa (-0.545%).

Por sua vez, a prestação mensal inicial máxima foi de € 815.81, logo em novembro de 2023. Registou-se, portanto, uma subida de quase 370 euros. A euribor de 6 meses associada foi de 4.115% e a TAN de 5.115%.

A prestação equivalente foi de €790.45 em abril de 2024. Ou seja, desde o seu máximo a redução desta prestação foi de apenas €25.36, o que é um valor muito modesto.

Qual foi a maior descida das taxas euribor no passado ?
Desde que existe o Euro, e por isso, também as taxas euribor, a subida mais rápida das médias das taxas euribor foi precisamente a mais recente que se verificou entre o início de 2022 até ao quarto trimestre de 2023.

Inversamente, as reduções mais acentuadas das taxas euribor médias, em períodos de 12 meses consecutivos, foram as registadas entre 2008 e 2009, durante a crise financeira e económica originada pelo “subprime”.

Por exemplo, a média mensal da euribor de 6 meses reduziu-se em 4.177%, descendo de 5.219% para 1.042%, nos doze meses que terminaram em setembro de 2009.

E é precisamente essa a ilação que se deve tirar desta análise retrospectiva. As maiores e mais rápidas descidas das taxas euribor são concomitantes com crises económicas.

Por um lado, as taxas de juro do CH descem acentuadamente. Mas, o efeito adverso, é que isso só acontece em ambientes de crise generalizada. Como tal, essas descidas ocorrem num contexto em que as taxas de desemprego tendem a aumentar acentuadamente.

Então qual é a alternativa ?
Atualmente, a estrutura temporal de taxas de juro está invertida isto é, as taxas dos prazos mais longos são inferiores às taxas de juro para os prazos mais curtos. Por isso, surgiram no mercado ofertas de taxas mistas no CH que se caracterizam por ter um período inicial com uma taxa fixa e um período subsequente que reverte para uma indexação da TAN à taxa euribor.
Existem já TAN fixas iniciais próximas de 3% por períodos até 4 anos. Estas TANs incorporam uma expetativa sobre o valor médio que as euribor irão ter nesse período e permitem antecipar, para o presente, uma parte da redução futura das taxas euribor. Para além disso, tem como benefício adicional um spread implícito que é inferior a 1%.

Calculando uma TAN de 3% para um CH de 150 mil euros a 30 anos seria possível obter uma prestação de € 632.41. Uma redução imediata de € 183.40 relativamente ao valor máximo que uma prestação mensal de CH atingiu se fosse com a euribor a 6 meses. Isto sem que seja necessário esperar pelo mês de refixação da prestação do CH.

Não admira, pois, a popularidade crescente do CH com taxa mista que já representou 74% dos créditos contratados em março de 2024, quando em dezembro de 2021 só representava 7% do total.